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恒大的房子怎么样(恒大那些超级大盘,现在都怎么样了)

日期:2022-11-09 14:20来源于:未知人气:+

对于恒大式的文旅大盘,相信你肯定不会陌生

当年恒大用填海造陆的开发模式,以极低的土地成本,一开发周期就是长达数十年的超大盘

且在2015年,恒大文旅版图迅速在全国扩张,扩张了十多个恒大文化旅游城

伴随着恒大式大盘拿地模式的高歌猛进,2016年恒大进入世界500强,2017年恒大坐上中国房企排行榜的头部位置

而今时不同往日

如今对于恒大式的超级文旅大盘,人们更多的是担忧

动辄高达几千亩的开发体量,各种产业的运营,一个恒大项目的业主就可能高达几万人

现在这样恒大式的超大盘交付如何、运营如何、房价和入住率又怎样...

为了更深入了解这家企业暴雷后,这些项目的真实现状

我们最近走访了启东的一个超大文旅项目

来源:恒大海上威尼斯

这个小区曾创下世界上旅居配套规模最大的滨海社区纪录,恒大海上威尼斯

带着这些疑问,我们去了一趟启东,揭开这个超大社区的的真实一面

01

恒大海上威尼斯,作为景区运营依旧不错

从上海坐大巴车出发,跨过一座崇启大桥,大约经过两小时,我正式来到启东圆陀角风景区的恒大海上威尼斯

虽然以维护为由暂时不接待客户了,虽然非节假日没有什么人来,但酒店价格没有往下调,一晚上也要500-1000元

能见到的少数游客,还是那一批散发着贵气的养老团

再跟着我来看看,眼前这样一个金碧辉煌的售楼处

色彩鲜艳的花地毯,边上摆放着几个沙滩小树,天花板上闪闪发光的金色灯光,明显的恒大风

售楼处里摆放着恒大的超级大盘恒大海上威尼斯的沙盘布局,这个项目的开发模式依然是海花岛那种填海造城模式

如果说海花岛是三天创下百亿销售额的吉尼斯世界纪录,那恒大海上威尼斯也有自己的世界纪录

对的,就是世界旅居配套规模最大的滨海社区

项目总规划占地8900亩,总建面700万方,配套总面积占37万平方米

恒大2005年拿地之后,用了7年的时间进行填海造陆,围建了7.23平方公里海域和绵延3.5公里的海岸线

还从海南原版移植海沙,打造了碧海银沙的海岸景观

当初开发商拿下地块的成本也极低,每平方米楼板价仅百元,地价占用资金非常少

之后,恒大确实投入了长达十多年的配套建设

所以走进恒大海上威尼斯,感受下来是配套比较成熟

整体上北区比南区热闹些,北区恒大海上威尼斯酒店、儿童乐世界、邻里中心等配套还在运营

只要有游客来这里就有消费,所以整个项目是有钱可赚的

在小区内部,沿街社区底商基本都在正常营业中

项目早在2012年就已经开始开发,而2013年至2015年配套先行建成之后才开始推广项目

比较意外的是景区没有想象中的热闹,听当地的工作人员说,国庆那时候来沙滩玩的游客很多,人气很足

还有不少上海客户过来买房的,因为现在买价格确实挺便宜

来源:网络

而每年国庆之后天气逐渐变冷,就不太适合度假了,这也是现场感觉没有什么人气的原因

自从2021年恒大暴雷之后,人们更关心的是,那些未交付的房子,恒大真的有在进行保交楼吗?

02

深入恒大保交楼现场,居然都基本建成了

去现场之前,我查阅了恒大海上威尼斯的官方公众号,公众号上显示的十月保交楼进度是,11-2、13-2、13-3地块基本达到了交付条件,工程正在收尾

那么现场进度如何

我来到了小区内部,看到的是这样的场景

在恒大保交楼的推动下,交付在推进中。目前恒大还有五期3块地的高层部分未交付

现场去看了下,跟公布的状态没有太大差别,工程基本已经进入收尾阶段了

能看到楼栋已经建设完成,外立面、绿化也差不多了,预计今年10月20日交付

内部大堂、电梯等装修都完工了,只是房子的门是锁着的,里面还看不到装修情况

包括施工队也差不多撤了,现场只能看到一两个工人在洒水、搬运废料垃圾

只是交付时间比较漫长,2017年6月开工,时隔5年至今还未交付完

按原本计划本该9月底交付,但因为验收不达标又延迟到10月20日

启东恒大海上威尼斯这个大盘并没有出现烂尾

在建中的楼盘基本全部建成,只差三栋楼未交付

另截至10月12日,项目现状是,暂没有新房在售,最后一期新房在2021年8月已卖完

如果未来有人接盘,项目还可能会有六期,就是图中还未规划的三块地

对于买入恒大海上威尼斯的业主来说,这个项目基本交付了,所以保交楼倒不是眼前最担心的一件事

而是它无可挽回的房价回落

03

至于房价,这里一夜跌回到开盘前

随便走进一家二手中介门店,都挂着恒大的低价房源,一套50㎡一房最低30万就可以抛售,100㎡三房也只要50-60万

可以说,这里的房价回到了开盘前,2012年恒大海上威尼斯最早一期开盘,当时新房均价就已经卖到了五六千的水平

到了2019年小区涨得最高的时候新盘9000-10000元/㎡

我和店内的中介打听恒大海上威尼斯目前的二手交易情况后发现,项目在2021年恒大暴雷后,房价跳水最严重

现在二手高层在5000-6000元/㎡左右,最贵的海景房均价在7000元/㎡左右,洋房别墅价格略高一点,在9000元/㎡

自2021年恒大出事之后,这几年房价还下跌了20%左右

而对比十年前,现在恒大海上威尼斯的二手房价真的就是几乎没涨

拿同一个户型的房价来比较,十年来,这个盘的房价基本不存在增值,连保值都很难

70平户型,之前最高60万,去年12月明显下跌,到今年5月已经跌了18w,两年之内房价跌了三分之一

这次踩盘一共去了三家小中介门店,门口和店内都显得有些冷冷清清

房价一旦开始下滑,就越担心风险高,大批业主不惜降价卖房。现有挂牌量659套,近三年平均每年成交却只有30套

当时恒大还做了工抵房,就是把房子抵押给合作的供应商

恒大工程款没那么多,资金链断掉之后,就会把房子作为抵押,抵扣工程款

那是不是所有启东海景房都暴跌呢?在圆陀角度假区,和绿城、融创的楼盘均价9000元/㎡相比,恒大小区已经成为价格最低的那个

背后很重要一个原因就是恒大暴雷

自2021年以来,恒大暴雷引发连锁效应,先是因为债务风险被央行约谈,接着理财产品到期,却兑现不了

在企业各种负面和行业波动的影响下

当初很多以投资为目的买房的业主,担心恒大资金链跟不上,导致心态发生了变化,想着赶紧出手甩掉,房价当然也不复从前

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而作为一个配套已建成的超大盘

这里居住体验还不错,但入住率却很低

恒大海上威尼斯整体项目体量非常大,建面约700万方,独栋别墅93幢、双拼别墅930套、洋房468套,另外还有公寓

来源:恒大海上威尼斯

洋房别墅还是以200平左右的三房、四房为主,而公寓高层产品以小户型为主,50平、60平一房居多

自身配套拥有32万方,刚到这里的时候,还挺有生活氛围的

恒大酒店附近的商业氛围最浓厚,乐世界儿童王国、运动中心、会议中心都在这里,社区还有一个邻里食堂,中午也有业主来吃饭,不过都是养老居多

单纯养老看,这里配套完善,环境优美,居住起来很宜居

小区内部也有基本的沿街底商,餐馆、生鲜店、超市等等

如果来这旅游,住恒大酒店500-1000元以上适合一家人,而民宿也不便宜,都要在200元一晚

在已经交付的住宅里,高层部分整体维护的还比较新,但以投资为主要需求的产品,旅游旺季之后,入住率就很低,据中介说大概不到20%

我自己在社区里逛,从小区外面观察,一栋楼也只有零星几户人家在阳台晾晒衣服,进出小区的人也很少,比较冷清

再去洋房别墅区看一下,空置的情况就更明显了,旅游旺季过去了,也没什么人过来住,还看到一家租给中介当门店的

据中介说,这里的业主一年也住不了多长时间,除了少部分在这边养老的人,很多业主长时间都在外地

这里的客户以长三角为主,上海人比较多。大部分都是投资客,以及度假旅游自住的人

而接盘的,还是以上海、长三角客户为主,有的甚至从房子到手一直都没有住进去过,房子连同装修都是全新的

环境优美,但人少冷清,这是恒大海上威尼斯,呈现给我的最终居住场景,如果作为养老的话,可以说是不错的选择

05

对恒大海上威尼斯这个项目而言

从自住属性上来看,周末一家人过去度假还是比较舒服的,毕竟周边生活配套都已经兑现,后期也在运营

如果是作为资产管理的话,它的保值增值性并不高,恒大这个盘现在二手房和十年前新房对比,房价是基本没涨,说资产相贬值都不为过

但回顾曾经的恒大海上威尼斯,本身也是一个成功案例,它抓住了2016年中国旅游地产行业的繁荣时机吸引人上车

不少早几年入行的前辈,都有组成看房团从上海拉过去看盘的经历,这个盘也一度热销

还好,目前为止我们现场看到的恒大,它确实在有序地进行着保交楼

不管是这个项目,还是其他的文旅大盘,恒大在持续将工程推进,这是一个非常积极的信号

但回不去的房价,无法提高的入住率,已经成为了这个恒大文旅项目的最终结局

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